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En junio de 2005, Alan Greenspan (foto), por entonces Jefe de la Reserva Federal de los Estados Unidos, estaba preocupado por la moda hipotecaria de entonces: los “Interest Only” (IO). Y advirtió sobre un catastrófico impacto sobre la burbuja especulativa en las viviendas.
Los IO son una modalidad de crédito hipotecario que permite al prestatario pagar sólo los intereses del préstamo durante un periodo que oscila entre cinco y siete años —según las distintas ofertas—, por lo que desde su lanzamiento, en 2004, los bancos habían conseguido colocarlos con suma facilidad, y hasta ese momento suponían el 35 % de los préstamos. Pero hoy la preocupación de Greenspan es una triste realidad para muchos compradores de casas que, dos años después de la advertencia, están al borde de la quiebra hipotecaria. Y la pérdida de vivienda como resultado de ejecuciones hipotecarias afectará mayoritariamente a las minorías, entre ellos los hispanos.
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El 8 % de los compradores de vivienda recientes (desde 2004) que perderían su hogar a causa de la ejecución de hipotecas por incumplimiento hacen parte de la comunidad hispana, de acuerdo a un informe del Center for Responsible Lending (CRL). “Cuando el mercado inmobiliario estaba en su apogeo, todos querían ser parte de la acción”, señaló dijo Steve Levy, ejecutivo del Condado de Suffolk, notando que muchos consumidores con ingresos marginales —en particular hispanos y afroamericanos— fueron atraídos por préstamos muy atractivos pero peligrosos para sus finanzas personales a largo plazo. Es decir, con hipotecas con las cuales el comprador sólo pagaba los intereses o préstamos con pagos que iban inflándose progresivamente. “Ahora algunos de esos propietarios están pasando tiempos difíciles”, agregó Levy durante el lanzamiento de programas de ayuda para quienes, dentro de su jurisdicción, afrontan la amenaza de una cancelación de sus hipotecas.
El informe del CRL afirma que los latinos y los afroamericanos son los más afectados por la crisis en el mercado de los préstamos subpreferenciales, que son los que tienen mayor incidencia en el actual incremento de las ejecuciones hipotecarias. El 40 % de los préstamos hipotecarios otorgados a compradores hispanos son subpreferenciales. El índice se eleva al 52 % en el caso de los afroamericanos, aunque baja a 19 % entre los anglosajones. Y como los hispanos y afroamericanos tienen una proporción de préstamos subpreferenciales desproporcionadamente mayor, el CRL prevé que el impacto de ejecuciones hipotecarias será más grave para ellos.
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Los préstamos subpreferenciales se caracterizan por ser más costosos, con tasas de interés más altas, y con condiciones de contrato menos ventajosas que los prestamos convencionales. Este tipo de préstamos diseñados para prestatarios “sub-preferenciales” o con historiales de crédito deficiente proliferó durante los últimos años.
Otro estudio, esta vez de la firma Bargain Network, revela una tendencia similar. Señala que los embargos de las viviendas en Estados Unidos aumentaron en un 20 % en el primer trimestre de 2007 con respecto al último trimestre de 2006. Y en el mismo período, el total de embargos de casas unifamiliares, condominios, departamentos y “townhouses” ascendió a 414.000 unidades. Sólo marzo último, el número de embargos creció un 25 % con respecto al año anterior, y la cifra alcanzó los 158.000 embargos en toda la nación. El estudio confirma además los pronósticos de los expertos en bienes raíces acerca de que el ritmo de procesos judiciales contra los propietarios morosos se incrementará y habrá un mayor número de pérdidas de viviendas a lo largo de 2007.
En comparación con las estadísticas disponibles de marzo de 2006, el reporte revela también que, si se toman en cuenta también los juicios todavía pendientes de fallo, la cantidad de juicios hipotecarios aumentó entre un 50 % y un 60 % en los tres primeros meses de 2007, lo que, según los expertos, es realmente preocupante. Los analistas destacan que este incremento en el número de embargos de viviendas obedece a que ya se venció su fase inicial para muchos préstamos hipotecarios con interés variable, y ahora son ajustados y aumentados, porque los intereses han subido en el mercado.
Por otra parte, a los efectos de las quiebras personales hay que sumar los efectos inmediatos en los mercados financieros, y lo que esto implicará en un futuro para los compradores de viviendas. En las últimas semanas los principales bancos y casas de bolsa de Wall Street —Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Goldman Sachs, Citigroup y J.P. Morgan— han sufrido enormes pérdidas a causa de la creciente exposición que han tenido en préstamos garantizados por hipotecas o en empresas dedicadas al otorgamiento de préstamos hipotecarios de baja calificación y altas tasas de interés.
En esta crisis se entrelazaron dos factores: el alto costo del crédito y el retroceso del mercado inmobiliario. Este último, afectado por la sobreoferta de propiedades y la incapacidad de numerosos deudores de continuar pagando las cuotas. Si este proceso continúa, el precio de las propiedades hipotecadas habrá caído por debajo del valor de los créditos hipotecarios, lo cual precipitaría un hundimiento generalizado y quiebras bancarias.
La relación entre los impagos a los bancos y
la caída de la bolsa tiene que ver con que los bancos han revendido gran parte
de su cartera de créditos hipotecarios en Wall Street bajo la forma de títulos privados
que pagan un interés. “Mientras que los bancos de ahorro y comercio han sido
los mayores prestamistas para los compradores de viviendas, desde 2006 Wall
Street tiene el comando en la participación del mercado de financiamiento de
hipotecas (un 60 %), según datos de
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El caso más patético fue el de las acciones de New Century Financial, que en pocas semanas cayeron el 98 %, diluyendo un valor de capital en la bolsa de más de u$s 1500 millones a sólo u$s 26 millones. “Los prestamistas de New Century Financial incluyen a Morgan Stanley, Goldman Sachs, Credit Suisse, Citigroup y Bank of America —se leía en el Investor’s Business Daily al comienzo del fenómeno—. El prestamista de Irvine (California, USA) dice en un escrito a la Reserva Federal que puede dejar impagas deudas por u$s 8400 millones de dólares”.
El negocio de los créditos de baja calidad ha llegado a cerca de un billón de dólares, lo cual equivale al 10 % de toda la cartera hipotecaria de Estados Unidos. Pero las ventas de viviendas declinan desde hace meses y presionan a una baja de precios. El piso, por ahora, se encuentra lejano. Y un creciente número de empresas frenó el otorgamiento de nuevos créditos, disminuyendo aún más la demanda. “En 2006, las quiebras hipotecarias aumentaron un 35 %, de acuerdo a estimaciones de Realty Trac Federal Reserve, que este año estima a los desalojos posibles en 1,2 millones —seguía el Investor’s Business Daily—. Con más de cuatro millones de viviendas nuevas y las existentes ya en el mercado, el riesgo de una recesión extendida en este mercado luce peor”.
Como consecuencia de la morosidad de los deudores y los desalojos en aumento, ahora los préstamos superan en muchos casos el valor de las propiedades. Este hecho tiene que acelerar el default de los deudores y la caída aún mayor de los precios de la propiedad. Y el derrumbe de las propiedades y bancos de Wall Street está en sus comienzos.
Fuente: La Tribuna Hispana / Wall Street Inversiones
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